Los tratamientos fiscales de Buyouts desde apartamentos Controladas-Rent

Alquilar control y alquilar reglas de subvención en muchas ciudades crean situaciones en las que los inquilinos pagan rentas a menudo muy por debajo de las tasas del mercado. Como resultado, los pagos de arrendamiento de adquisiciones al arrendatario al arrendador son comunes. Dado que estos pagos pueden ser sustanciales, es importante entender el tratamiento fiscal tanto para el arrendatario y el arrendador.

control de alquileres y situaciones alquiler de subsidios similares son comunes en muchas ciudades importantes en los Estados Unidos. En combinación con los valores de bienes inmuebles urbanos elevadas, las directrices pueden crear variaciones sustanciales entre el alquiler de mercado justo y la renta efectivamente pagado por el inquilino, también conocido como el arrendatario. Por lo tanto, los propietarios, también conocidos como arrendadores, a menudo pueden ofrecer estos arrendatarios importantes incentivos en efectivo para desalojar su apartamento y cancelar el contrato de arrendamiento. Después de la cancelación del contrato de arrendamiento, el alquiler o el alquiler controlado subvencionados pueden ser de nueva alquilados con rentas más altas de mercado justas. Este proceso se conoce como una compra de arrendamiento.

Se requiere que el arrendador efectúe el pago de capitalizar el importe de la compra pago - no puede ser reclamado inmediatamente como una deducción para efectos del ISR. El pago de adquisición puede entonces ser deducido a través de múltiples períodos futuros a través de la amortización. El período de amortización varía depende del uso del espacio posterior a la compra. Si la propiedad es arrendada inmediatamente bajo condiciones más favorables para el arrendador, la compra se amortizan durante la vigencia del contrato de arrendamiento posterior. Sin embargo, si la propiedad está reformada posteriormente antes de ser re-alquilado, la compra sería típicamente se considera parte de la propiedad real y debe ser deducido durante la vida asociada de los bienes inmuebles, típicamente 27,5 o 39 años.

El Código de Impuestos Internos y la jurisprudencia interpretativa posterior han establecido que una compra de inquilino puede ser considerado como una ganancia de capital si el alquiler subyacente es en sí misma un bien de capital. Esto es muy beneficioso porque las ganancias de capital a largo plazo son gravadas a tasas reducidas de impuestos especiales. Por desgracia, la mayoría de las normas de control de alquiler y alquiler de subvención sólo se aplican a los contribuyentes de ingresos individuales que están utilizando su propiedad arrendada para uso personal. El IRS no permite que estos contribuyentes demandan tratamiento ganancias de capital en el pago de arrendamiento de adquisición. En su lugar, el importe del pago debe ser reconocido como ingreso ordinario en el año recibió.

Es posible para que el arrendatario parcialmente, o incluso totalmente, evitar el tratamiento ingresos ordinarios del pago de arrendamiento compra si la totalidad o una parte del pago puede ser categorizado como un reembolso por las mejoras del inquilino. Por lo general, debido a los arrendatarios de control de alquileres tienen derecho a renovar arriendos largo de varios años, pueden realizar inversiones sustanciales para mejorar el valor de su propiedad arrendada, ya que en sus ojos, sus derechos de renovación a largo plazo son casi equivalente a la propiedad. Si el pago de rescisión está estructurado para permitir un reembolso de estas mejoras, puede no necesitar ser reconocido por el arrendatario como ingresos ordinarios la parte de la compra de participaciones categorizado como un reembolso.