Cómo presentar un gravamen sobre la propiedad en Arizona
Un gravamen propiedad es una demanda legal en contra de un elemento de propiedad. El más común de ellos es el derecho de retención de la construcción, que se archiva por un contratista de la construcción o subcontratista para asegurar el pago. Cuando se presenta un derecho de retención, la propiedad se utiliza como garantía de la deuda del dueño de la propiedad. Si la deuda no se paga, la propiedad puede ser vendida y el producto utilizado para satisfacer la deuda. Lien reclamantes tienen prioridad sobre los acreedores no garantizados en la distribución del producto de la venta.
Cosas que necesitará
- Copia del contrato de construcción
- 20 días preliminar Lien Aviso
- Aviso de Terminación
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Enviar un preliminar de 20 días Lien notificación al deudor. Esta forma es suministrada por el gobierno del estado de Arizona (ver Recursos). Si usted no envía este aviso antes de la grabación de su derecho de retención, puede que no sea capaz de hacer cumplir el derecho de retención. Si usted es un contratista de la construcción, presentar esta solicitud dentro de los 20 días de la realización de primera mano de obra o servicios en nombre de la propiedad. Usted no tiene que esperar hasta que la deuda llega a ser delincuente.
Enviar un aviso de terminación al deudor dentro de los 120 días de la finalización del proyecto de construcción, si usted es un contratista de la construcción o subcontratista. Debe esperar a que todo el proyecto se complete antes de poder enviarlo, incluso si usted es un subcontratista y su porción ya se ha completado. Finalización se define bajo la ley de Arizona como 30 días después de que el certificado final de Ocupación u otro aceptación por escrito ha sido emitida por la subdivisión del gobierno estatal que emitió el permiso de construcción, o después de 60 días consecutivos en los que no se realiza el trabajo en el proyecto.
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Registrar un embargo preventivo contra el deudor dentro de los 120 días después de la finalización del proyecto, y después de haber enviado el aviso de terminación. Usted tendrá que proporcionar una copia de los 20 días de aviso preliminar Lien, una copia del contrato de construcción, la fecha de finalización del proyecto, e información sobre la deuda. Puede presentar el derecho de retención en la Oficina del Registro del Condado de Arizona en el condado donde se encuentra la propiedad.
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Presentar una demanda de ejecución hipotecaria contra el deudor dentro de los seis meses después de que se registró el embargo, si el deudor no puede pagar la deuda según lo acordado. El derecho de retención debe ser presentada en la Corte Superior de Arizona en el condado en el que se presentó el gravamen.
Grabar un Aviso de litispendencia en la Oficina del Registrador del Condado, donde se registra el gravamen dentro de los cinco días de comenzar el pleito. Este aviso se convertirá en parte del registro público, y pone cualquier comprador de la propiedad sobre aviso de que la propiedad está sujeta a un derecho de retención.
Presentar una demanda contra el deudor, que requiera la ejecución del derecho de retención. Si gana, puede forzar la venta de la propiedad. El producto de la venta se distribuirán entre todos los acreedores. Algunos acreedores, como otros titulares de derecho de retención, pueden tener prioridad sobre usted.
Consejos advertencias
- Si usted contrata a un contratista de la construcción que a su vez contrata a un subcontratista para trabajar en su proyecto de construcción, y el contratista se niega a pagar el subcontratista, el subcontratista puede colocar un gravamen sobre su propiedad, incluso si ya ha pagado el contratista.