¿Es usted debe impuestos del Estado de California en un intercambio 1031?

Un intercambio 1031, llamado así por el Código de Impuestos Internos que define el proceso, se produce cuando el dueño de una propiedad reinvierte los ingresos de las ventas de la venta de una propiedad de alquiler en la compra de otra propiedad de alquiler. Los fondos deben ser mantenidas por un intermediario calificado - que es una persona o empresa no relacionada con el dueño de la propiedad - y los marcos de tiempo específicos para la identificación y adquisición de la propiedad de reemplazo se cumplen. En virtud de un intercambio de 1031, los beneficios obtenidos de la venta no se gravan hasta que la propiedad de reemplazo se vende. Un intercambio 1031 puede ser hecho en innumerables ocasiones, sin embargo. Si la propiedad de reemplazo se vende en sí en un intercambio 1031, y cada venta posterior se lleva a cabo a través de un intercambio de 1031, el impuesto no se aplaza indefinidamente.

Normalmente, de acuerdo con el Departamento de Impuestos del Estado de California, 3,333 por ciento del precio de venta o el 9,3 por ciento de la ganancia se retiene de un inversor en la venta de bienes raíces en California. La placa tiene una excepción, sin embargo, para los propietarios que pueda certificar que la transferencia es parte de un intercambio de 1031, tal como se define en el Código de Impuestos Internos, porque las ventas asociadas a un intercambio de 1031 no están sujetos a impuestos en California.

En California, sin embargo, no están sujetos a impuesto sobre la venta de una propiedad 1031, de acuerdo con William Exeter, presidente de Exeter 1031 Servicios de intercambio. Pero si usted vende una propiedad y utiliza un intercambio de 1031 para comprar una propiedad en otro estado, debe pagar impuestos sobre esa porción del impuesto asociado a la propiedad de California cuando se vende la propiedad en el otro estado.

En respuesta a una situación extrema presupuesto, en 2010 la Legislatura de California considera la eliminación de la exención de impuestos 1031 de las regulaciones de California. AB 2640 incluyó originalmente lenguaje haciendo que la venta de una propiedad asociada con un 1031 totalmente gravable. En su segunda lectura, esta lengua fue eliminado de la factura, con el efecto de que 1031 el intercambio todavía son honrados bajo la ley de impuestos de California.

Algunos estados, como Texas, no tienen ningún impuesto estatal. En esos estados ni 1031 ni intercambios regulares de ventas desencadenar un impuesto estatal. Sin embargo, puede haber excepciones a esta regla. Por ejemplo, si una compañía de responsabilidad limitada hace un intercambio de 1031 en ese estado, un impuesto sobre los ingresos brutos será debido a la venta. En los estados que imponen un impuesto sobre la renta, reglas con respecto a un intercambio de 1031 varían. En Mississippi, Oregón y Vermont, por ejemplo, para diferir los impuestos de la propiedad, tanto las propiedades vendidos y comprados deben estar ubicados dentro del estado. Pensilvania es el único estado que no reconoce el cambio de un 1031 en absoluto.