Cómo hacer un centro de ajuste similares:
Inicio tasadores hacen una variedad de ajustes para la mayoría de las evaluaciones para llegar al valor justo de mercado de una propiedad (FMV). Por lo general tratan de evitar hacer ajustes de posiciones debido a la dificultad en el establecimiento de valores adecuados. Cuando las evaluaciones de ajuste ubicación debe hacerse, tasadores intentan seleccionar propiedades muy similares, necesitando algunos otros ajustes, para llegar a un valor justo de mercado razonable. Durante un mercado de bienes raíces hacia abajo, con un menor número de ventas de viviendas, casas tienden a requerir más evaluaciones de ajuste de ubicación.
Contenido
Cosas que necesitará
- tasador de la licencia
- Propiedades inmobiliarias a la base de datos de venta
- Los datos sobre el valor de las viviendas
Hacer el ajuste Ubicación Tasaciones
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Encontrar al menos tres casas similares vendidas recientemente (dentro de los seis meses) en el mismo barrio que la propiedad en cuestión, la casa que es el objeto de la evaluación. Si el tasador debe salir de la vecindad inmediata, la nueva ubicación debe ser lo más similar posible a la ubicación de la propiedad en cuestión.
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Seleccione una ubicación que es tanto geográfica como perceptualmente similar a la vecindad de la propiedad en cuestión. Por ejemplo, un barrio más de unas pocas millas de distancia y pobladas con $ 300.000 hogares, cuando la propiedad en cuestión contiene en su mayoría propiedades en el rango de $ 200.000 FMV es probablemente inaceptable debido a la disimilitud de los valores inmobiliarios. Calidad y conveniencia de los barrios pueden variar ampliamente, incluso si se apoyan entre sí. Utilice ubicaciones físicamente similares para hacer los mejores ajustes de posiciones.
Comparar casas físicamente similares en diferentes lugares para minimizar los ajustes que viven de la zona y de esparcimiento. La comparación de un condominio casa en los suburbios con una gran altura propiedad frente al mar es igualmente problemático. Sin embargo, la comparación de una de tres dormitorios, siete habitaciones en casa de estilo colonial en una zona similar a una propiedad en cuestión casi idéntica debe ser significativo. Tasadores suelen utilizar el término "área de mercado similar" para identificar un barrio comparables para mantener los ajustes de ubicación a una cantidad mínima. En la mayoría de los casos, los ajustes físicos o ubicación debe ascender a un 10 por ciento o menos del valor justo de mercado de los bienes objeto de evitar las preguntas del evaluador.
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Estimar la diferencia en el valor de la nueva ubicación. La ubicación adicional puede incluir mejores o peores instalaciones o puntos de vista (por ejemplo, montañas, agua, propiedades comerciales o carreteras) que el mandato de un ajuste positivo o negativo a su precio de venta. Por ejemplo, una propiedad en cuestión puede tener un precio de venta de $ 220.000, mientras que el comparable en un barrio similares vendidos por $ 240.000. Sin embargo, el comparables pueden tener una vista de una majestuosa montaña o tiene una escuela primaria en circulación a sólo unas cuadras de distancia. El tasador podría hacer un ajuste de la ubicación de menos de $ 20.000 a la comparables para reducir su valor para soportar mejor la propiedad en cuestión FMV.
Consejos advertencias
- Utilizar sólo uno o dos (como máximo) de comparación en lugares fuera de la zona de propiedad en cuestión.
- En desarrollos de condominios, tratar de utilizar al menos dos ventas recientes de un mismo proyecto, con un tercero en un desarrollo similar en un lugar estéticamente iguales.
- No dejen de justificar el ajuste ubicación como un comparables. Dar nada por sentado que el lector / evaluador puede no estar familiarizado con cualquiera de los bienes objeto o lugar similar.
- No se puede comparar una casa en un lugar diferente que también es físicamente diferente.