¿Cuánto tiempo después de una casa es embargada, ¿hay que abandonar la propiedad?

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El 20 de mayo de 2009, los inquilinos en ejecución de una hipoteca Ley entró en vigor en todo el país. Es aplicable a las propiedades que fueron ocupadas por inquilinos, en el momento de ejecución de una hipoteca. Esta ley aclara que los arrendamientos sobreviven a una ejecución hipotecaria y requiere un aviso de 90 días para desalojar a los inquilinos después de una ejecución hipotecaria. Si los inquilinos tienen un contrato de arrendamiento por un período específico de tiempo que no ha expirado, el nuevo propietario debe cumplir con el contrato de arrendamiento. Sólo al final del contrato de arrendamiento puede el prestamista enviar un aviso de 90 días pidiendo a los inquilinos a abandonar. Si no lo han dejado al final de 90 días, el propietario puede ir a la corte, forzando el desalojo. Unos pocos estados, incluyendo Nueva Hampshire y Nueva Jersey, y una serie de ciudades, principalmente en California y Nueva York, también tienen ordenanzas de control de alquiler locales que limitan a los desalojos "causa justa" tales como la falta de pago de la renta. Ejecución de una hipoteca no se considera una causa justa, por lo que los inquilinos están protegidos permanentemente de desalojo basado únicamente en la ejecución de una hipoteca en estos lugares.

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Los propietarios que permanecen en sus hogares después de la exclusión no gozan de las mismas protecciones que los inquilinos ordinarios. El nuevo propietario debe dar aviso al antiguo propietario para mover OUT- Sin embargo, en algunos estados, como California, este aviso sólo necesita ser tres días antes de una presentación judicial de desalojo. ¿Cuánto tiempo tarda el desalojo después de la presentación ante la corte es variable y dependerá de si el antiguo propietario ejerce su derecho a luchar contra el desalojo en la corte y la carga del calendario de la corte es. La lucha contra este desalojo en la corte no es necesariamente una estrategia recomendable para retrasar el desalojo, sin embargo, debido a que en algunos estados los partidos perdedores deben pagar los costos y honorarios de abogados y en todos los casos que se convertirán en una parte de su registro.

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Algunos prestamistas han adoptado una "dinero por llaves" programa para los antiguos propietarios y los inquilinos por igual. En este programa, el prestamista ofrece el ocupante entre $ 1.000 y $ 3.000 a mudarse voluntariamente en un plazo determinado de tiempo. Tanto la cantidad de dinero en efectivo y el período de tiempo son negotiable- sin embargo, debido a que el nuevo propietario no está obligado a hacer esta oferta, los términos finales están en sus manos. Los inquilinos generalmente tienen más influencia en estas negociaciones, ya que están mejor protegidos por los contratos de arrendamiento y los requisitos de notificación.

A menos que las restricciones de las leyes estatales y locales de desalojo, un prestamista que practica la exclusión tiene la mayor parte de las tarjetas en la determinación de qué tan pronto se puede desalojar a los ocupantes de la propiedad se ha exclusión sobre. Sin embargo, el prestamista también está ansioso por recibir una propiedad libre de daños, para reducir los costos de desalojo y para evitar la publicidad adversa. Por estas razones, incluso en ausencia de un efectivo programa de teclas para, prestamistas son a veces abierto a negociar una fecha de desocupación en vez de que obliga a uno a través de desalojo. Si la propiedad en la que vive está en proceso de ejecución, en contacto con el prestamista, tratar de negociar un nuevo contrato de arrendamiento y, si eso no funciona, ofrecer un espacio de tiempo propuesto para su mudanza. No tienes absolutamente nada que perder.