El sistema de Análisis de relación de gastos
análisis de la relación de gastos operativos por lo general se refiere a las propiedades de inversión, tales como edificios de apartamentos y de bienes raíces comerciales. En este contexto, la relación expresa gastos de operación como porcentaje de los ingresos brutos. En el contexto de los fondos de inversión, el ratio de gastos de funcionamiento expresa ciertos gastos como porcentaje de los activos del fondo. En cualquiera de los casos, bajos ratios de gastos de funcionamiento por lo general significan mayores beneficios.
Hechos
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De acuerdo con un artículo de 2008 en el sitio web de bienes raíces desarrollador de software Investit software, el índice de gastos de funcionamiento puede ser una función del ingreso bruto potencial o efectiva. ingreso bruto potencial es el ingreso máximo posible a partir de una propiedad de inversión, asumiendo el 100 por ciento de ocupación. Una medida más realista es el ingreso bruto efectivo, que es igual al ingreso bruto potencial menos una asignación para las vacantes y la morosidad.
Por ejemplo, si un edificio de oficinas comerciales tiene un ingreso bruto potencial de $ 1 millón y una asignación media de vacantes y la morosidad de 10 por ciento, el ingreso bruto efectivo es $ 900.000 ($ 1 millones de multiplicado por 0,9, que es de 1 ± 0,10). Si los gastos de operación son $ 450.000 habitantes, la proporción de gastos operativos con respecto al ingreso bruto potencial es del 45 por ciento ($ 450.000 dividido por $ 1 millón, el resultado expresado como porcentaje) y con respecto a los ingresos brutos efectiva es del 50 por ciento ($ 450.000 dividido por $ 900.000 el resultado, expresado como un porcentaje).
Influencias
altas tasas de vacantes y gastos de funcionamiento elevados son dos de las principales razones de los porcentajes de gastos de funcionamiento. La mala ejecución de la gestión, la publicidad inadecuada y la debilidad económica global podría conducir a altas vacantes. Un papel blanco alojado en el sitio web de bienes raíces desarrollador de software Ventaja de Software en 2000 se indica que las propiedades de mayor edad tienden a tener mayores gastos de operación debido a los mayores costos de reparación y mantenimiento. Los edificios de oficinas también tienen gastos operativos más altos que los edificios de apartamentos debido a mayores requerimientos de control y gestión y mantenimiento.
Significado
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Los inversores utilizan el índice de gastos operativos para analizar y comparar las propiedades de bienes raíces. La gerencia puede analizar la tendencia histórica de la relación y profundizar en los componentes individuales de mejora. Por ejemplo, si los gastos de publicidad han aumentado las tasas de desocupación, pero no han mejorado, la gestión podría considerar el ajuste de la estrategia de publicidad. La dirección podría considerar índices de calidad y de arrendamiento como posibles áreas problemáticas si tienen propiedades comparables las tasas de desocupación más bajas.
Consideraciones: Fondo Mutuo coeficientes de gastos de funcionamiento
El índice de gastos operativos de un fondo mutuo es sus gastos de explotación expresados como porcentaje de sus activos. Los gastos incluyen los gastos de gestión, distribución y ciertos gastos de accionistas (conocidos como 12b-1) y los gastos administrativos de custodia y otros. Los gastos de corretaje y comisiones de ventas no son parte de los gastos de explotación. De acuerdo a 2011 Fact Book de la Investment Company Institute, cuotas de fondos de inversión y los gastos tendieron a la baja en un 50 por ciento de 1990 a 2010. La demanda de los inversores por los fondos con menores gastos de operación y la competencia entre diferentes compañías de fondos son algunas de las razones de esta disminución. Los gastos de explotación variar - por ejemplo, los fondos de acciones por lo general tienen mayores gastos de operación que los bonos.