Cómo calcular Freehold Reversión
En términos de bienes raíces, una reversión se define como el derecho residual a un total de propiedad de un inmueble después de que el interés actual está satisfecho o extinguido. El interés actual podría ser un inquilino actual en la ocupación (arrendamiento legal o privada) o un interés para el beneficio y la duración de la vida de una persona en particular (usufructuario). Tales problemas son comunes a la herencia. A veces, para proteger el carácter de un barrio, las propiedades se venden en arrendamientos con rentas de terrenos, y unidos son compromisos que requieren las normas de mantenimiento. El valor de la reversión se vuelve importante para evaluar, a efectos de inversión o la venta o para fines fiscales.
Valorar los bienes raíces como si estuviera totalmente propiedad de una persona. Para ello, encontrar una propiedad comparable y evaluar su potencial precio de venta, ya sea mediante la investigación de Zillow u otros sitios de bienes raíces de las listas de ventas de propiedades comparables en su área próxima. Alternativamente, un agente inmobiliario debe ser capaz de dar una evaluación rápida. Supongamos que este es el de bienes raíces "Valor final" (FV).
Identificar cuando la reversión se acumularán. Si se trata de un contrato de arrendamiento por un plazo determinado, es decir, un número determinado de años, esto es bastante simple. Sin embargo, cuando se trata de la vida de un inquilino titular, tablas de probabilidad de actuarios deben ser consultados, de la misma manera que las tablas de seguros de vida se tabulan. Llegar a una "Vida útil evaluado" (ALABAMA).
atribuir una "Tasa de descuento" (DR) para tener en cuenta el riesgo, la inflación, el costo de endeudamiento, el envejecimiento de la construcción, etc., por cada año que se estima que la plena propiedad no se logrará (Evaluada la vida útil). Con bajas tasas de interés actuales, una tasa de este tipo puede ser tan bajo como 8 por ciento.
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Utilizar el valor actual neto, una función estadística disponible en la mayoría de software de hoja de cálculo (VPN en Excel "calcula el valor presente neto de una inversión mediante el uso de una tasa de descuento y una serie de ingresos futuros"). Utilizar solamente un pago futuro, el Value- final, además, factor en la tasa de descuento (DR = r en Excel) y la esperanza de vida con cuotas (AL = n en Excel) al valor final, al llegar a un valor de reversión actual. Alternativamente, utilizar otra técnica similar. Una metodología simplista es FV - [(1+ DR%) (a la potencia de AL) x FV].