Cómo evaluar Multi-Unit Casa en venta
La inversión en apartamentos de unidades múltiples puede ser una gran manera de generar ingresos pasivos y la riqueza o una experiencia y la pobreza que inducen tirones de pelo. Antes de comprar un edificio de múltiples unidades, asegúrese de evaluar adecuadamente. Aquí hay algunas pautas.
Contenido
Cosas que necesitará
- Lápiz y papel
- Teléfono
- cuero para zapatos
- Dinero
Comience con algo de dinero. Si bien es posible involucrarse en múltiples unidades de inversión con "sin pago inicial", este tipo de acuerdos son pocos y distantes entre sí y difíciles de negociar. Guarde sus centavos y llevar dinero en efectivo a la mesa, incluso si es sólo un 5 por ciento. Mantener algo de dinero en reserva para las vacantes y las reparaciones.
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La investigación de los alquileres realistas. Antes de hacer una oferta en cualquier edificio, asegúrese de saber lo que los alquileres de mercado son para la zona. Unidad en torno, mira edificios comparables, revisar los anuncios de periódicos y hacer algunas llamadas se hacen pasar por un inquilino. Usted debe ser capaz de estimar con precisión los alquileres antes de poder tomar una decisión realista acerca de la compra de una propiedad.
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Determinar el margen de explotación (NOI) para las propiedades que le interesan .. Su Noi se han cumplido los ingresos que sobra después de todos los gastos (incluyendo una asignación de vacantes, pero excluyendo el servicio de la hipoteca y los impuestos). Por ejemplo, si su edificio gana $ 100.000 por año en los alquileres (incluyendo las vacantes) y $ 30.000 por año en mantenimiento, servicios públicos, etc., el NOI es $ 70.000.
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Determinar la tasa de capitalización para los edificios que le interesan. las inversiones de las casas de apartamentos necesitan un buen flujo de efectivo para sobrevivir a las vacantes, mantenimiento y reparaciones. La tasa de capitalización es el ingreso neto (no bruto) dividido por el precio de compra. Si usted compra un edificio por $ 500,000 y $ 50,000 tienen margen de explotación anual, antes de impuestos, el retorno de la inversión (tipo máximo) es del 10% por ciento. Dados los problemas de funcionamiento de un edificio, es lo que realmente quiere comprar una de varias unidades, que devuelve menos de lo que podría conseguir en un CD sin problemas?
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Determinar la tasa bruta multiplicador. Tome el precio de venta propuesto y se divide por el ingreso de renta bruta anual. Por ejemplo, si el precio de compra es de $ 500.000 y las rentas brutas anuales son de $ 50.000, el GRM es 10. Compare este número contra múltiples anuncios en su área y usted tendrá un indicador aproximado de la forma en que su propiedad se compara con otras propiedades en el mercado local .
Consejos advertencias
- Tener una estrategia de salida. Va a estar actualizando el edificio y el mando de rentas más altas? Convirtiéndolo en condominios? Hacer reparaciones cosméticas y mover de un tirón? Su estrategia para actualizar el valor del edificio jugará en el precio que puede pagar.
- Inspeccionar cada unidad de su edificio. Busque manchas que indican fugas debajo de los lavabos y en el techo. Comprobar el estado del cableado, el techo y las tuberías y asegúrese de que las unidades individuales se dosifican adecuadamente. Crear una lista de las reparaciones necesarias y utilizarlo como un punto de negociación.