Cómo determinar el valor final de bienes raíces comerciales

valor final es el valor actualizado de todos los flujos de efectivo después del año terminal. Este es el año en que termina el período de inversión. flujos de fondos es el descuento de los flujos de efectivo futuros hasta el presente. bienes raíces comerciales incluye edificios de oficinas, centros comerciales, fábricas y terrenos baldíos. El valor terminal es un componente clave de la valoración de activos.

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Calcular el valor terminal asumiendo que la propiedad aumenta de valor a una tasa anual constante hasta el año terminal. La fórmula del valor terminal es: CV(1 + r) ^ t, donde CV es el valor actual de la propiedad inmobiliaria, r es la tasa de descuento y t es el año final. Puede utilizar la tasa actual de inflación de la tasa de descuento. Por ejemplo, si el valor actual es de $ 1000, año en el terminal tiene 5 años y la tasa de inflación es del 2 por ciento, el valor final es de $ 1,104.08: 1000(1 + 0,02) ^ 5. Hay dos problemas con este enfoque: en primer lugar, que está asumiendo la estimación del valor actual de la propiedad de bienes raíces comerciales es la correcta, es decir, ni demasiado alto ni demasiado bajo y en segundo lugar, que habrá un crecimiento estable y constante en su valor hasta el año terminal. Estos supuestos son poco probable que mantenga durante un largo período de tiempo. Por estas razones, a menudo se utiliza un enfoque alternativo.

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Calcular el valor terminal asumiendo una tasa de crecimiento de flujo de efectivo constante a perpetuidad, empezando en el año terminal. La fórmula del valor terminal es: CF / (r - g), en donde CF es el flujo de caja generado por la propiedad en el año terminal, g es la tasa de crecimiento de flujo de efectivo anual constante, y r es la tasa de descuento. Por ejemplo, si el flujo de caja a partir del año Terminal 5 es $ 100, la tasa de descuento es del 8 por ciento y la tasa de crecimiento anual constante flujo de caja es del 2 por ciento, el valor final es de $ 1,666.67: 100 / (0,08 - 0,02). Tenga en cuenta que si se asume una tasa de crecimiento anual constante cero el flujo de caja (g), entonces la fórmula valor terminal se simplifica a CF / r (flujo de caja dividido por la tasa de descuento).

Calcular el valor presente del valor terminal, que es efectivamente un flujo de caja futuro de una sola vez. La presente fórmula valor es TV / (1 + r) ^ t, donde VT es el valor terminal en año t, y r es la tasa de descuento. Por ejemplo, si el valor terminal es de $ 1,000 en años 10 y la tasa de descuento es 4 por ciento, el valor actual es de $ 675.56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.