El método de adición en la determinación de una tasa de capitalización
Los inversores utilizan las tasas de capitalización para determinar el valor de una propiedad en relación con el margen de explotación que produce. Aunque un tipo máximo para una propiedad se puede calcular fácilmente dividiendo NOI de una propiedad por su precio de compra, en muchos casos, los inversores utilizan el límite máximo de rentabilidad para determinar los precios. Al dividir NOI de una propiedad por un tipo máximo determinado, puede encontrar su valor de mercado. Para ello, es necesario determinar una tasa de capitalización adecuado utilizando ya sea el método de adición o una de las otras alternativas.
Contenido
- El método de adición
- Video: tasas de crecimiento finitas. manual y en excel.
- Video: excel préstamos funciones financieras ( trucos de excel ) tablas
- Problemas con el método sumatorio
- El método de comparación
- La banda del método de inversión
El método de adición
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En el método de adición, los inversores se suman tanto su regreso y ajustes que desee para llegar a una tasa de capitalización en el que una propiedad tiene sentido para ellos. Por ejemplo, pueden empezar con un rendimiento deseado del 2 por ciento sobre una inversión libre de riesgo como un CD o letras del Tesoro, a continuación, añadir un ajuste de 4 por ciento de riesgo, un ajuste de 1,5 por ciento por la falta de liquidez de los bienes raíces, y un ajuste de 4 por ciento por la cantidad de gestión que tendrían que hacer para llegar a un tipo máximo del 11,5 por ciento. A partir de esto, serían entonces ajustar la velocidad hacia abajo para ajustar los beneficios fiscales de la inversión, junto con la posibilidad de apreciación. Si cada uno de esos dos beneficios son por valor de 1,5 por ciento, esto dió un tipo máximo 8,5 por ciento.
Problemas con el método sumatorio
El problema clave con el método sumatorio es que es completamente arbitraria. Cada inversor puede elegir sus propios criterios personales para los ajustes que, aunque puede tener sentido para ellos, podrían ser completamente fuera de alineación con el mercado. Lo más probable es que el vendedor de un activo no estará de acuerdo con un tipo máximo obtenido mediante la suma, y vendrá con un valor más alto. Con esto en mente, otros métodos pueden ser una forma más eficaz de encontrar una tasa de capitalización que está más en línea con un mercado determinado.
El método de comparación
El método más popular para determinar las tasas de capitalización es a través del método de comparación. En esto, los inversores buscan en las ventas comparables en el mercado en un período de tiempo similar para determinar el valor general del mercado. A continuación, ajustar ese valor para las características específicas de una determinada propiedad. Por ejemplo, si la tasa promedio máximo de un mercado es del 10 por ciento, y la propiedad en cuestión es superior, es posible ajustar el límite máximo de rentabilidad ligeramente hacia abajo.
La Banda del método de inversión
En la banda de método de inversión, los inversores se suman los costos del capital y rendimientos deseados para encontrar una tasa de capitalización adecuada. Por ejemplo, si un inversor puede obtener una primera hipoteca por el 70 por ciento del valor de una propiedad en un 6 por ciento y deseos un retorno del 15 por ciento de su inversión de capital del 30 por ciento, la banda de método de inversión produciría un tipo máximo deseado de 8,7 por ciento . Esto se calcula mediante la adición de las acciones proporcional de los dos rendimientos: 70 por ciento de 6 por ciento más el 30 por ciento de 15 por ciento.