Cómo analizar una propuesta Iglesia Préstamo
Un préstamo de la iglesia puede ser tan similar a la financiación comercial tradicional, ya que puede ser completamente diferente. A menos que usted es un prestamista comercial que se especializa en préstamos de la iglesia, verá un número mucho menor de estas solicitudes que otros tipos de bienes raíces comerciales. Analizar un préstamo de la iglesia de la misma manera que lo haría cualquier otro tipo de préstamo. Continuará buscando el “cinco C del Análisis de Crédito” - de capacidad, capital, garantías, condiciones y carácter - para conducir el análisis. Después de eso, se puede ver a cuestiones específicas de la iglesia, tales como garantía, fuentes de ingresos, la ubicación y el tamaño de la congregación.
Revisar la solicitud de préstamo para determinar la dirección de su análisis. Un préstamo de construcción para construir un nuevo centro de la comunidad parroquial requerirá un análisis diferente de un préstamo para refinanciar una hipoteca sobre el edificio de la iglesia. Asegúrese de que el oficial de crédito a cargo proporciona la cantidad del préstamo, la tasa y el término.
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Compilar la documentación de apoyo. El tipo y la cantidad de documentos requeridos variarán en función del préstamo. Usted necesitará tres o más años de estados financieros, incluyendo el balance y el fondo de la iglesia en la iglesia y sus oficiales. Si el préstamo es para la construcción, se necesita una copia del presupuesto, planos, permisos, aprobaciones y encuestas.
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Calcular el coeficiente de cobertura del servicio de la deuda de la iglesia. El uso de los estados financieros, añadir los ingresos netos, gastos por intereses y amortización para el cálculo de los ingresos. Añadir hipotecas, pagarés o bonos pagaderos en un año o menos, porción circulante de arrendamiento de capital y amortización e interés propuestos para el cálculo de la deuda. Divida el ingreso de la deuda. Si la relación es inferior a 1: 1, la iglesia no tiene ingresos suficientes para mantener la deuda.
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Comparación de los activos y pasivos de la iglesia en el balance general. Si los pasivos superan a los activos de la iglesia, que ya está muy apalancada, haciendo más préstamos una aventura arriesgada. Busque cambios importantes respecto al año anterior, tales como un aumento en documentos por pagar, o una disminución en efectivo o utilidades retenidas.
Preparar un análisis de garantía. Utilice una valoración actual de la propiedad u obtener una nueva. Tenga en cuenta los usos específicos de la propiedad. La sección de culto real de la iglesia es probable que sólo una parte del edificio. También puede haber una rectoría, oficinas, aulas y salas para diversos usos. La variedad y los usos de la propiedad serán un factor en el potencial de hacer dinero de la garantía.
Tenga en cuenta las cuestiones específicas de la industria. Para las iglesias, esto incluye el tamaño de la congregación, el impacto económico de las donaciones, la existencia de fuentes de ingresos alternativas y el número de otras iglesias de la zona. Todos estos elementos pueden tener en cuenta en la capacidad de la iglesia para pagar el préstamo.
Compilar su información en un informe escrito. Separar el documento en secciones discuten la visión general de préstamos, análisis financiero, análisis colateral y temas específicos de la industria. Resumir la información y hacer una recomendación en cuanto a la aprobación o denegación del préstamo. Presentar el informe a los funcionarios aprobadores apropiadas.