¿Cuál es la diferencia entre el entresuelo de la deuda y deuda subordinada?

Para entender deuda mezzanine, deuda subordinada y la distinción entre los dos, primero debe entender embargos de bienes inmuebles. Un gravamen es una reclamación legal o interés en la propiedad colateral perteneciente al prestatario. Los prestamistas de hipotecas, incluyendo entresuelo y prestamistas de deuda subordinada, los privilegios de uso para obtener préstamos hipotecarios. Cada derecho de retención sobre la garantía tiene un interés prioritario, o rango de prioridad, en comparación con otros gravámenes que compiten por la misma garantía. Obstaculizar el acceso al derecho de retención con la más alta prioridad eliminará cualquier otro gravamen sobre la garantía, mientras que la exclusión de un derecho de retención de nivel inferior no elimina cualquier derecho de retención de alto nivel, o superior en la garantía.

Tanto entresuelo y deuda subordinada proporcionan embargos preventivos menores a los prestamistas. Esto significa que al menos otro gravamen sobre la garantía tiene una prioridad más alta que el entresuelo o deuda subordinada. Ejecución de una hipoteca de mayor prioridad que daría lugar a la eliminación de la entreplanta o deuda subordinada.

La deuda de entresuelo es un tipo de préstamo hipotecario utilizado para cubrir la brecha creada por los requisitos del préstamo y el valor de un préstamo hipotecario de primera prioridad. La mayoría de los prestamistas de hipotecas comerciales sólo proporcionará un préstamo de hipoteca de hasta el 70 por ciento del valor de la garantía. El prestatario debe llegar con el 30 por ciento restante. Una de las maneras prestatarios vienen con que el 30 por ciento restante es utilizar un préstamo mezzanine. Este es un préstamo que es inferior a la de préstamo de hipoteca primaria, lo que significa que el préstamo mezzanine es un mayor riesgo para el prestamista. El prestamista entresuelo sabe, en el momento de emitir el préstamo, que su derecho de retención sobre la garantía será secundaria o secundaria a la hipoteca de primera prioridad. cuentas de la entidad crediticia para este riesgo mediante el cobro de una tasa más alta de interés y / o tarifas más altas que un préstamo estándar primera hipoteca.

La subordinación proporciona una manera para que un derecho de retención que de otro modo tienen prioridad, por el consentimiento voluntario de la entidad crediticia, para convertirse en un derecho de retención de segunda prioridad en la propiedad. Digamos que un prestamista de hipoteca proporciona una primera hipoteca para comprar una propiedad. El prestatario más tarde descubre que la propiedad necesita importantes mejoras de capital para producir ingresos. El primer prestamista hipotecario no está dispuesto a proporcionar capital adicional para financiar las mejoras. El prestatario asegura un préstamo de otro prestamista para hacer mejoras. Sin embargo, el nuevo prestamista sólo proporcionará el préstamo si tiene un embargo de primera prioridad en la garantía. El primer prestamista, entendiendo que la garantía es inútil sin las mejoras necesarias, de acuerdo a subordinar su derecho de retención para que el prestatario puede obtener el préstamo de segunda hipoteca. El primer prestamista firma un acuerdo de subordinación que le da el segundo prestamista la primera posición del embargo preventivo en la propiedad. Al igual que un prestamista entresuelo, la entidad crediticia de la deuda subordinada ahora tiene un derecho de retención segunda posición en la propiedad. La distinción clave es que el prestamista deuda subordinada no lo sabía, en el momento de la emisión de su préstamo, que celebraría un gravamen segunda posición.